Compra e Venda Empresarial – Aspectos gerais

Compra e venda empresarial. Depois de tratarmos acerca da parte geral que envolve os contratos empresariais. Vamos discutir acerca dos principais contratos desse tipo.

Se você ainda não leu esse artigo sobre a parte geral, clique aqui.

A começar pelo Contrato de Compra
e Venda que, certamente, é um dos negócios com maior incidência no ramo
empresarial.

O presente artigo não tem a
finalidade de esmiuçar todo o conteúdo acerca desta espécie contratual, mas,
apenas, apresentar suas características gerais.

– Conceito

Podemos extrair o conceito de
compra e venda do art. 481 do Código Civil Brasileiro:

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Este é um conceito geral, ou
seja, abrange todos os tipos de compra e venda. Para configurar-se compra e
venda empresarial é necessário que esteja presente a figura do empresário. Nas
palavras de Ramos (2017, pág. 650):

Assim, é mercantil o contrato de compra e venda celebrado entre empresários, ou seja, em que comprador e vendedor são empresários (empresários individuais ou sociedades empresárias), com a ressalva já apontada quanto aos casos em que o empresário comprador se enquadra no conceito de consumidor, hipótese em que terão incidência as normas especiais do CDC (Lei 8.078/1990).

Por este conceito, podemos determinar os principais elementos deste importante contrato: Consentimento, Coisa e Preço.

Consentimento:

É a manifestação de vontade voltada à realização do negócio. Esta vontade deve ser livre. Contratos firmados à força, sob coação, podem ser anulados.

Daí a doutrina afirmar que
estamos diante de um contrato consensual, pois basta a manifestação para que o
negócio se torne perfeito. A entrega do bem e do valor pactuado faz parte da
execução do contrato e não da sua formação.

Por isso mesmo, os juristas
afirmam que o contrato de compra e venda não transfere propriedade, apenas
obriga alguém a transferir.

Coisa:

Qualquer bem pode ser objeto da
prestação do contrato de compra e venda. Bens móveis e imóveis; bens corpóreos
e incorpores; bens permanentes e consumíveis etc.

Pela análise do art. 104 do
Código Civil, é possível afirmar que a bem deve existir no momento da conclusão
do contrato ou, ao menos, no momento da sua execução. Esta coisa deve ainda ser
lícita e determinada.

Preço:

O preço é a retribuição
pecuniária pela coisa. As partes podem estabelecê-lo dentro do que lhes
possibilita a autonomia da vontade.

Importante destacar que o Código
Civil traz alguns artigos que identificam situações especiais para aferição do
preço.

Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.

  Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.

 Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.

 Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.

Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.

 Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

Os artigos citados explicitam situações em que a determinação do preço é feita por terceiro que os contratantes escolheram. E também trata acerca do preço fixado segundo índices e outros mecanismos.

– Cláusulas Especiais da Compra e Venda

Há determinadas situações
especiais que podem ser estabelecidas nos contratos de compra e venda, desde
que as partes as fixem em cláusulas objetivamente descritas no pacto.

O Código Civil enumera algumas:
Retrovenda, venda a contento e sujeito a prova, 
preempção ou preferência, venda com reserva de domínio e a venda sobre
documentos.

– Retrovenda

A cláusula especial de retrovenda
é aquela que assegura ao vendedor, nos contratos de compra e venda de
bem imóvel, o direito de recomprar o bem vendido no prazo
máximo de três anos após a venda.(Ramos, 2017, pág. 656).

O art. 505 do Código Civil assim
estabelece:

 Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Para entendermos melhor acerca da
retrovenda, vamos a um exemplo:

João, passando por dificuldades financeiras, resolveu vender sua casa para Maria. Eles pactuaram cláusula especial de retrovenda. Passados dois anos da realização do negócio, João se recupera, do ponto de vista econômico, e diz a Maria que pretende comprar a casa de volta.

Assim funciona a Retrovenda. João
terá direito a recomprar a casa que vendeu anteriormente pelo mesmo preço do
negócio anterior acrescentando-se apenas as despesas elencadas no art. 505,
acima citado.

Maria é obrigada a vender para
João, caso tenham estabelecido a cláusula de retrovenda.

Entretanto, passados os três
anos, João não poderá obrigar Maria a vender. O direito de retrato (de
recomprar o bem) deve ser exercido dentro desse prazo.

– Venda a contento e sujeito a prova

Neste tipo de compra e venda
temos uma cláusula que impõe uma condição à formalização do negócio.

Na venda a contento, a condição é a manifestação de contentamento do contratante. Assim, ele deve verificar a coisa que está sendo negociada e, só após manifestar que gostou (seu agrado), o negócio se aperfeiçoa.

Já na venda sujeito a prova, a
condição é a manifestação do contratante de que a coisa possui as
características prometidas.

Os arts. 509 e 510 do Código
Civil confirmam tal entendimento:

Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

 Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.

Imagine a situação em que o
empresário firma contrato de compra e venda de determinados perfumes especiais.
Ele poderia estabelecer cláusula de venda a contento, visando ter certeza de
que a fragrância do produto está dentro da expectativa (manifestando seu agrado
ao receber a mercadoria).

Caso o contratante não goste do
produto, o contrato não se aperfeiçoará.

Esta manifestação de agrado deve
ser feita no prazo determinado em contrato. Caso não tenha sido estipulado
prazo, o vendedor deve notificar o comprador, estabelecendo prazo específico.

– Preempção ou Preferência

Segundo essa cláusula, sempre que o comprador quiser vender ou dar
em pagamento o bem que adquiriu do vendedor, tem que oferecê-lo a este, nas
mesmas condições de preço.(Ramos, 2017, pág. 657)

Esta cláusula especial tem finalidade parecida com a retrovenda. Em ambas o vendedor busca pactuar cláusula especial, pois pretende recomprar o bem. Porém, na retrovenda ele pode obrigar o contratante a vender o bem de volta, já na preferência não.

O art. 513 do Código Civil assim
dispõe:

Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Importante destacar que tudo depende da vontade de quem comprou o bem inicialmente. Se, no prazo estabelecido pela cláusula de preferência, ele quiser vender o bem, deverá oferecê-lo primeiro àquele que o vendeu. Mas, se durante este período, não tiver interesse em vender, a pessoa que vendeu o bem inicialmente, não poderá obrigá-lo.

Há outras diferenças pontuais com relação à retrovenda:

– A retrovenda aplica-se apenas a
bens imóveis, a preferência pode ser utilizada na compra e venda bens móveis e
imóveis.

– O prazo para exercer o direito
de retrato (retrovenda) é até 03 anos. O prazo para exercer o direito de
preferência é até 180 dias para bens móveis e 02 anos para imóveis.

– O preço a ser pago para exercer
o direito de preferência é o valor de mercado.

– Venda com Reserva de Domínio

Após firmado o contrato de compra
e venda (ainda que o pagamento seja parcelado), regra geral, o contratante
efetua a transmissão da propriedade (seja pelo registro no caso de bens
imóveis, seja pela tradição no caso de móveis).

Significa dizer que, não é o simples pagamento ao contrato de compra e venda que faz transmitir a propriedade e sim a providência de transferência realizada pelo vendedor (tradição, que é a entrega efetiva do bem ou o registro).

A cláusula especial de venda com
reserva de domínio traz uma garantia maior ao vendedor, que somente transferirá
a propriedade do bem, após a completa realização do pagamento por parte do
comprador.

A partir da sua inserção no
contrato, o vendedor reserva-se no domínio até a completa quitação do bem. Para
utilização desta cláusula especial o bem, objeto da prestação deve ser móvel,
não se aplicando, portanto, à compra e venda de bem imóvel.

Os arts. 521 e 522 do Código
Civil assim dispõem:

 Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

 Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.

Pela regra acima citada, o bem
deve ser passível de perfeita individualização e a validade da cláusula,
depende do registro do contrato no domicílio do comprador para ter validade em
face de terceiros.

Caso o comprador não pague ao
vendedor, é necessário constituí-lo em mora, através de protesto do título ou
interpelação judicial, para que seja possível executar a cláusula de reserva de
domínio.

Assim, constituído em mora o
devedor (comprador) surgirá para o credor
(vendedor) a opção de mover contra ele a competente ação de cobrança das
prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou recuperar a
posse da coisa vendida, conforme determina o art. 526 do Código Civil.

– Venda sobre Documentos

Conforme preceitua o art. 529 do
Código Civil, na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela
entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo
contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.

Este tipo de cláusula é bastante utilizada em contratos que envolvem importação e exportação de mercadorias. Neste caso, considera-se cumprida a obrigação do vendedor, para fins de recebimento dos valores pactuados, a simples entrega da documentação (que pode ser feita por intermédio de instituição financeira).

Postarei em outros textos um pouco mais acerca  de outros contratos utilizados na seara empresarial.

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Contratos Empresariais – Princípios

Contratos Empresariais. É notório o dinamismo que envolve as relações empresariais. Em suas rotinas, as empresas vendem, compram, alugam, colaboram entre si, representam, transigem, emprestam, buscam empréstimos, etc.

Há uma infinidade de relações estabelecidas entre os empresários para que o negócio possua viabilidade e continuidade. Por exemplo, uma pessoa que se propõe a abrir um supermercado. Deverá locar ou comprar um imóvel com estrutura suficiente para suportar o empreendimento de maneira a atender bem os seus clientes. Para isso precisará firmar contrato.

Em momento posterior, o empresário, antes de iniciar as atividades,  deverá contratar e treinar seus colaboradores (mais contratos). Fará também contato com fornecedores e representantes de produtos específicos que serão comercializados (mais contratos). Vários prestadores de serviços serão contratados para que o negócio se inicie (fornecimento de água, energia elétrica, internet, telefone, segurança,  limpeza especializada, entre outros) e, para isso, precisamos de mais contratos.

Os contratos são negócios jurídicos que permeiam toda a atividade
empresarial. São essenciais e ofertam segurança jurídica para os contratantes.

Nesta seara, veremos aqui conceito, princípios e outros instrumentos presentes no cotidiano empresarial.

Conceito

A doutrina estabelece os mais variados conceitos para o tema. Cito aqui a lição de Fazzio Júnior (2016, pág. 425) que, ao discorrer acerca da formação dos contratos empresariais (a que ele dá o nome de “contratos mercantis”) acaba por apresentar o seu conceito básico. Vejamos:

O contrato é um acordo, e um acordo pressupõe mais de uma parte. Quando duas ou mais pessoas acordam em constituir, regular ou extinguir uma relação jurídica de índole patrimonial, estão celebrando um contrato. Contrato é consenso, aperfeiçoando-se, em regra, pelo encontro de vontades.

É possível concluirmos, a partir do conceito citado, que contrato nada mais é que a manifestação de duas ou mais vontades para o fim de constituir, regular, extinguir etc uma relação jurídica. Essas duas vontades são contrapostas, mas harmonizáveis dentro da relação contratual.

Contrapostas, porque em um contrato, as vontades são opostas ou, pelo
menos, não são convergentes. Exemplificando, um quer vender e o outro quer
comprar.

O que vai distinguir o contrato empresarial de maneira mais objetiva é a presença da empresa na relação.

Código de Defesa do Consumidor

Importante lembrar que os contratos empresarias tratados neste artigo são aqueles firmados entre empresas, nesta condição.

Quando o empresário firma contrato enquanto consumidor, a sistemática
aplicada é outra, vez que a nossa legislação protege de maneira diferenciada o
consumidor, normalmente, a parte mais fraca da relação.

Será contrato de consumo e não empresarial, quando a empresa adquire
determinado produto ou serviço como consumidor final e não para empregá-lo no
seu negócio. Ex: quando um supermercado contrata o serviço de internet e telefone,
está agindo como consumidor, pois esta não é sua atividade fim.

Nos contratos empresariais, por outro lado, há uma menor interferência da
lei protetiva de uma das partes, já que, em tese, as partes que contratam são
profissionais. Pressupõe que a empresa que negocia tem o domínio das
informações ali tratadas e do negócio firmado. Devendo imperar na relação a
chamada autonomia da vontade.

O fundamento da atividade
empresarial está alicerçada nos princípios da livre-iniciativa, da livre
concorrência e da propriedade privada.

Princípios (Contratos Empresariais)

Em linhas gerais, os princípios são normas que ajudam na
interpretação e aplicação das leis. Na verdade possuem a mesma força da lei
escrita – chamada pela doutrina de força normativa dos princípios.

Daí sua vital importância na celebração, execução e extinção de
contratos, bem como na resolução de conflitos advindos desta relação.

Abordaremos os princípios aplicáveis à relação contratual.

– Princípio da autonomia da vontade

A autonomia da vontade garante aos contratantes a liberdade de firmar
contratos de acordo com os interesses inerentes ao negócio que se pretende.

Garantindo, portanto, a liberdade
de contratar (a opção de realizar ou não determinado negócio) e também
a liberdade contratual (que
possibilita às partes negociar livremente acerca do conteúdo do negócio).

Esta liberdade não é ilimitada,
ela tem seus limites na ordem pública, bons costumes e na função social, ou
seja, é necessário que o contrato se amolde ao que determina a lei e os
costumes do lugar onde é realizado.

– Princípio da atipicidade dos contratos empresariais

Existem contratos que são
previstos objetivamente na legislação. Diversas leis estabelecem objetivamente
acerca de determinados tipos de negócios, como exemplo, podemos citar o contrato
de compra e venda, previsto nos arts. 481 e seguintes do Código Civil (lei
10.406/2002).

A estes contratos previstos na legislação chamamos de contratos típicos (recebem este nome pois estão tipicamente determinados em regras específicas). Por outro lado, em decorrência do princípio da autonomia da vontade, os contratantes podem negociar como melhor lhes aprouver, daí afirmar-se que é possível firmar contratos, mesmo se não tiverem previsão legal específica.

Este é o chamado princípio da
atipicidade contratual. Nas palavras de RAMOS (2017, pág.638), é a possibilidade conferida às partes para a
criação de contratos atípicos, isto é, não compreendidos nas modalidades
típicas expressamente reguladas pelo ordenamento jurídico.

Assim determina o art. 425 do
Código Civil:

Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.

Como exemplos destes contratos atípicos podemos citar o factoring, leasing, entre outros.

– Princípio do consensualismo

O princípio do consensualismo
evidencia que para a concretização de um contrato basta a manifestação de
vontade, o acordo entre as partes. Lembrando que este negócio tem, por regra,
forma livre.

Assim, os contratos podem ser
feitos por escrito, verbalmente ou qualquer outra forma onde seja possível a
clara manifestação de vontade.

Porém, há exceções a essa regra.
Existem determinados tipos de contrato em que a simples manifestação de vontade
não é suficiente para sua conclusão, são os chamados contratos reais. Nestes, a
entrega do bem é necessária para que o negócio se torne perfeito, ex. comodato.

De outro lado, existem os
chamados contratos solenes, onde a formalidade é um dos elementos que os tornam
válidos, como no caso de compra e venda de bem imóvel de valor superior a 30
salários mínimos. Este tipo de contrato deve, obrigatoriamente, ser firmado
através de escritura pública (art. 108 do Código Civil).

– Princípio da relatividade

Por este princípio, o contrato
estende seus efeitos apenas para as partes que o firmaram, ou seja, apenas os
contratantes podem sofrer as consequências do negócio.

Aqui também temos exceções à
regra. Determinados tipos de contratos específicos, como o seguro, estende os
efeitos do negócio a uma outra pessoa que não participou do acordo (o chamado
terceiro beneficiário).

Há ainda a chamada Teoria da Aparência. Ela ocorre em determinados casos específicos em que um contratante de boa-fé engana-se diante de uma situação aparente, tomando-a como verdadeira, podem ser criadas obrigações em relação a terceiros que não atuaram diretamente na constituição do vínculo contratual. (RAMOS, 2017, pág.640):

Um exemplo claro da aplicação da
Teoria da Aparência é a situação em que algum fornecedor fecha negócio com o
gerente da empresa ou algum funcionário (que aparentemente teria o poder de
gestão da empresa – pois se encontra em situação que faz o outro contratante
crer que ele teria poderes para realizar o negócio). Neste caso, o pacto
firmado vincularia a Empresa, ainda que seu representante legal não tenha
participado diretamente.

– Princípio da força obrigatória dos contratos

O que foi pactuado deve ser cumprido.

O que foi contratado deve ser executado

O combinado não sai caro.

Essas são regras de ouro em uma relação contratual, por conta do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda). Significa que as disposições contidas em um negócio devem ser cumpridas por aqueles que a firmaram.

Parece um tanto óbvio este
princípio. É lógico que as partes devem cumprir o que foi combinado. Contudo,
há situações em fatos imprevisíveis podem alterar significativamente as
obrigações assumidas, tornando o contrato muito oneroso para uma das partes.

A esse fenômeno a doutrina chama
de teoria da imprevisão, que acaba por relativizar o princípio da força
obrigatória dos contratos. Pela aplicação desta teoria os direitos e deveres assumidos
em determinado contrato podem ser revisados se houver uma alteração significativa
e imprevisível nas condições econômicas que originaram a constituição do
vínculo contratual. (RAMOS, 2017, pág.641)

Alguns autores afirmam que a
aplicação dessa teoria deve ser vista com reservas, em se tratando de contratos
empresariais, tendo em vista, que há, ao menos em tese, profissionalismo entre
as partes que negociam.

Um bom exemplo desta teoria da
imprevisão é a pandemia pelo COVID19 (que enfrentamos neste ano de 2020).
Imagine uma empresa que se obrigou em contrato a entregar à outra 1.000 galões de
05 litros de álcool em gel. O contrato foi firmado antes das notícias acerca da
pandemia, mas a entrega estava agendada 02 meses à frente (momento do ápice da
pandemia).

Certamente, esta empresa teria
grandes dificuldade para realizar a entrega, por conta dos preços, que
dispararam em todo o mundo e ainda a dificuldade em encontrar o produto.
Situação em que, talvez, seria possível a revisão das cláusulas inicialmente
estabelecidas.

– Princípio da boa-fé

O art. 422 do Código Civil Brasileiro
traz previsão específica acerca deste princípio:

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

A boa-fé aqui disposta, é a chama
boa-fé objetiva, que se instrumentaliza no dever de transparência e cuidado que
as partes devem assumir na relação contratual.

A boa-fé objetiva traz regras
implícitas aos contratos, mas que ainda assim vinculam os que negociam entre
si. Dever de informação, dever de prevenir prejuízos, estão entre os deveres
implícitos determinados pela boa-fé objetiva.

Num outro plano de análise, a
boa-fé implica ainda em fazer prevalecer a real intenção das partes, e não
apenas o que está objetivamente disposto em contrato (RAMOS, 2017).

– Outros institutos importantes (Contratos Empresariais)

– Exceção de Contrato não cumprido

Aqui temos um instrumento que
está intimamente ligado ao princípio da boa-fé objetiva. Pela exceção de
contrato não cumprido (do latim exceptio
non adimpleti contractus), um contratante só pode exigir que o outro cumpra
a obrigação que lhe cabe, caso já tenha realizado a sua.

É o que determina o art. 476 do
Código Civil Brasileiro:

 Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Ex: Fulano contratou uma compra e
venda com Beltrano. No acordo Fulano deveria pagar para Beltrano o valor
equivalente a 50% da venda na assinatura do contrato e o restante no momento da
entrega da mercadoria, que ocorreria 02 meses depois (prazo fixado para que Beltrano
proceda à entrega).

Fulano não pagou o valor
combinado. Passados 02 meses Beltrano nada entrega. Fulano ingressa com ação
judicial para obrigar Beltrano a entregar a mercadoria (já que estava escrito
no contrato que ele deveria entregar a mercadoria no prazo de 02 meses).

Em sua defesa Beltrano deverá
alegar exceção de contrato não cumprido,
pois ninguém pode exigir o cumprimento de obrigação alheia se antes não cumprir
a sua.

-Teoria do adimplemento substancial (substancial performance)

Pela aplicação desta teoria,
também baseada no princípio da boa-fé objetiva, caso um dos contratantes já
tenha cumprido a obrigação em sua quase totalidade, não é possível lhe impor
medidas muito gravosas, como a extinção do contrato.

Ramos (2017, pág. 645) assim esclarece:

Trata-se, sucintamente, da relativização ou minimização dos efeitos do descumprimento do contrato nos casos em que o acordo foi substancialmente cumprido pela parte contratante inadimplente. Assim, por exemplo, quando o inadimplemento de um contratante for mínimo, e o contrato, consequentemente, tiver sido substancialmente cumprido, a outra parte pode ser privada do direito de extinguir o acordo, resolvendo-se a questão em perdas e danos.

Por exemplo, alguém firma um
contrato de financiamento de um veículo. Geralmente, neste tipo de contrato, o
veículo financiado serve também como garantia. Caso o contratante não pague a
instituição financeira, ela poderá reaver o veículo.

Imagine a situação de que esta pessoa que realizou o financiamento já quitou 57 das 60 prestações do financiamento. Restam apenas 03. Então ela deixa de pagar a 58ª prestação. Neste caso, aplicando-se a teoria do adimplemento substancial, a instituição financeira não poderia extinguir o contrato e tomar o veículo. Ela teria que buscar os meios ordinários para cobrança do valor devido.

Postarei em outros textos alguns contratos empresariais típicos e atípicos amplamente praticados no cotidiano das empresas.

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